Suspension clause résolutoire Bail Commercial : Tout comprendre

Vous êtes locataire d’un bail commercial et un commandement de payer pointe le bout de son nez, invoquant la fameuse clause résolutoire ?

Pas de panique ! Il existe un mécanisme qui peut vous sauver la mise : la suspension de la clause résolutoire.

Ce dispositif offre au locataire un répit bienvenu, à condition de connaître les règles et d’agir rapidement.

Dans cet article, nous vous expliquons tout sur la suspension et sur la marche à suivre pour éviter la résiliation automatique de votre bail.

Retour sur la clause résolutoire dans un bail commercial

Pour une introduction générale au sujet, vous pouvez consulter notre article mère :

clause résolutoire bail commercial

Définition

La clause résolutoire est une disposition incluse dans le bail commercial, prévoyant la résiliation automatique du contrat si le locataire manque à certaines obligations (paiement des loyers, entretien, respect de la destination…).

Clé de voûte pour le bailleur : elle lui permet d’agir rapidement en cas de non-paiement ou de manquement grave.

Mais cette résiliation n’est pas forcément irrévocable : le locataire peut, dans certains cas, demander la suspension de la clause résolutoire.

Activation de la clause

En pratique, pour activer la clause résolutoire :

1. Le bailleur délivre un commandement de payer (ou d’exécuter) par huissier.
   
   

2. Le locataire dispose d’un mois pour régulariser.
   
   

3. Sans paiement dans ce délai, la résiliation devient acquise de plein droit.
   
   

En savoir plus sur la procédure :

commandement de payer visant la clause résolutoire bail commercial

Pourquoi et comment suspendre la clause résolutoire ?

Objectif de la suspension

La suspension vise à protéger le locataire de la résiliation automatique du bail.

Le juge peut ainsi accorder un délai pour régulariser la situation (paiement des loyers, travaux manquants, etc.), évitant la perte du local.

En pratique : si le locataire prouve sa bonne foi et sa capacité à remédier au manquement, le tribunal peut surseoir à la résiliation.

Procédure de suspension

1. Saisir le juge compétent : Le locataire doit demander au tribunal de suspendre les effets de la clause.
   
   

2. Démonstration de bonne foi : Le locataire justifie les raisons du manquement (difficultés passagères, etc.) et présente un plan de régularisation crédible.
   
   

3. Décision judiciaire : Le juge peut accorder des délais de paiement ou imposer des conditions. Si ces conditions sont respectées, la résiliation est suspendue.
   
   

Exemple : Le locataire obtient un échéancier pour régler ses loyers en retard sur plusieurs mois. Durant cette période, la résiliation reste en suspens.

Résultat en cas de suspension réussie

• Le bail continue : Tant que le locataire respecte les délais fixés.
  
  

• Clause “réactivée” si nouveau manquement : Au moindre retard après la suspension, la résiliation peut s’appliquer immédiatement.

Conditions et limites de la suspension

Pouvoir d’appréciation du juge

Le juge dispose d’un large pouvoir pour évaluer :

• La gravité du manquement.
  
  

• La capacité réelle du locataire à régulariser.
  
  

• Le respect du formalisme par le bailleur (commandement valide, délais légaux…).
  
  

Attention : Une fois la suspension accordée, la moindre défaillance peut entraîner l’acquisition de la clause résolutoire :

acquisition clause résolutoire bail commercial

Nullité possible du commandement

Le bailleur doit se conformer à la procédure légale pour faire jouer la clause résolutoire.

Sinon, le locataire peut soulever la nullité du commandement de payer. Détails :

nullité commandement de payer visant la clause résolutoire bail commercial

Le rôle du commandement de payer dans la suspension

Pour enclencher la clause résolutoire, le bailleur délivre un commandement de payer.

Le locataire, informé du manquement reproché, peut alors :

• Régulariser dans le délai d’un mois.
  
  

• Saisir le juge pour solliciter la suspension.
  
  

Astuce : Si vous êtes locataire, agir vite est crucial. Un retard dans la demande de suspension peut ruiner vos chances.

Assignation en justice

Si le locataire ne régularise pas dans les temps, le bailleur peut demander l’acquisition de la clause résolutoire devant le tribunal.

Cette procédure se nomme parfois assignation acquisition clause résolutoire bail commercial :

assignation acquisition clause résolutoire bail commercial

Avantages et risques pour le locataire

Avantages de la suspension

• Préserver son activité : Éviter l’expulsion et la perte de clientèle.
  
  

• Gagner du temps : Obtenir des délais de paiement ou de mise en conformité.
  
  

• Maintenir une relation locative : Si la situation se rétablit, le bail se poursuit sans rupture.
  
  
  

Les risques si la suspension échoue

• Perte des locaux : La résiliation devient définitive, entraînant l’expulsion.
  
  

• Dépenses supplémentaires : Loyers impayés, indemnité d’occupation, frais d’huissier…
  
  

• Impact sur la réputation : Se retrouver en litige ou en expulsion peut nuire à la crédibilité de votre entreprise.
  
  
  
  

Conseils pratiques pour bailleur et locataire

Pour le locataire

1. Réagir rapidement : À la réception du commandement, contactez un avocat ou un conseiller juridique.
   
   

2. Montrer sa bonne foi : Commencez à régler une partie des sommes dues, ou proposez un échéancier crédible.
   
   

3. Consultez un juge : Si la négociation directe échoue, saisissez le tribunal pour suspendre la clause.
   
   
   

Pour le bailleur

1. Respecter le formalisme : Commandement d’huissier détaillant précisément le manquement et la clause.
   
   

2. Rester ouvert à la négociation : Un accord amiable peut parfois être plus rentable et rapide qu’une longue procédure.
   
   

3. Faire constater la résiliation : Si le locataire ne régularise pas, saisissez le tribunal pour obtenir l’acquisition de la clause.

Conclusion

La suspension clause résolutoire bail commercial est un dispositif qui offre une seconde chance au locataire en difficulté, tout en encadrant les droits du bailleur.

En suivant les étapes légales et en agissant vite, chaque partie peut protéger ses intérêts :

• Le locataire évite la résiliation immédiate du bail et préserve son activité.
  
  

• Le bailleur peut récupérer ses loyers ou sa mise en conformité, en maintenant un cadre juridique rigoureux.
  
  
  

Points clés à retenir :

• Le commandement de payer est la première étape indispensable.
  
  

• Le juge évalue la bonne foi et peut accorder des délais.
  
  

• En cas d’échec, la clause résolutoire reprend toute sa force, menant à la résiliation.
  
  

Si vous vous trouvez confronté(e) à un commandement de payer ou craignez l’activation de la clause résolutoire, n’hésitez pas à solliciter l’aide d’un professionnel pour sécuriser vos démarches.