Acquisition clause résolutoire bail commercial : Tout ce qu’il faut savoir

Lorsqu’un locataire de bail commercial ne paie plus ses loyers ou manque à des obligations essentielles, le bailleur peut enclencher la clause résolutoire.

Mais pour que cette résiliation automatique soit validée, encore faut-il passer par une procédure précise : on parle alors de l’acquisition de la clause résolutoire.

Dans cet article, nous allons décortiquer les étapes de cette acquisition, ses enjeux, et les précautions à prendre pour éviter les écueils.

La clause résolutoire : un rappel essentiel

Pour une présentation complète de la clause résolutoire, consultez notre article mère :

clause résolutoire bail commercial

Quel est son rôle ?

La clause résolutoire est un mécanisme contractuel qui prévoit la résiliation automatique du bail commercial en cas de manquement grave du locataire (paiement des loyers, entretien, etc.).

Elle se met en œuvre après un commandement de payer (ou d’exécuter) demeuré infructueux.

Les bases de l’acquisition de la clause résolutoire

Définition

On parle d’acquisition de la clause résolutoire lorsque le locataire n’a pas régularisé la situation dans le délai imparti (souvent un mois) après le commandement.

Le bail est alors résilié de plein droit, sous contrôle du juge.

Les conditions à respecter

1. Un manquement précis : Les obligations visées par la clause doivent être clairement mentionnées dans le bail.
   
   

2. Commandement en bonne et due forme : Le bailleur doit délivrer un acte via huissier, décrivant le défaut (non-paiement, dégradation, etc.) et rappelant la clause.
   
   

3. Expiration du délai : Si le locataire ne régularise pas dans le temps légal, on considère que la clause est "acquise".
   
   

Attention : Un simple manquement ne suffit pas, il faut suivre la procédure pas à pas.

La procédure pour acquérir la clause résolutoire

1. Commandement de payer (ou d’exécuter)

Le bailleur notifie le locataire via un acte officiel :

• Il doit contenir les sommes dues (loyers, charges, pénalités éventuelles).
  
  

• Il rappelle la clause résolutoire et indique le délai d’un mois.
  
  

• Pour en savoir plus sur ce point crucial :
  
  commandement de payer visant la clause résolutoire bail commercial
  
  
  

2. Délai d’un mois pour régulariser

Durant ce mois, le locataire peut :

• Payer les arriérés de loyer.
  
  

• Effectuer les réparations exigées.
  
  

• Régler tout manquement invoqué.
  
  

Si tout est remis en ordre dans ce délai, la clause résolutoire ne s’applique pas. Le bail se poursuit normalement.

3. Expiration du délai et saisine du juge

Si le locataire ne bouge pas, le bailleur peut saisir le juge pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Le juge constate-t-il toujours la résiliation ?

• Il vérifie que le commandement est valide.
  
  

• Il peut, dans certains cas, accorder des délais au locataire (suspension, sursis…) s’il juge la résiliation disproportionnée.
  
  

Astuce : Découvrez les circonstances dans lesquelles le juge peut refuser de constater la résiliation ou la suspendre :

suspension clause résolutoire bail commercial

4. Assignation et exécution

Le bailleur, pour obtenir la reconnaissance judiciaire de la résiliation, procède à l’assignation du locataire devant le tribunal :

assignation acquisition clause résolutoire bail commercial

Si le tribunal valide l’acquisition de la clause, le locataire doit quitter les lieux.

En cas de refus, l’huissier peut exécuter la décision (expulsion).

Défenses possibles pour le locataire

Même si l’acquisition de la clause résolutoire semble inévitable, le locataire dispose de plusieurs moyens de défense :

1. Contestations du commandement :
   
   
   

   • Si le montant réclamé est erroné, ou si le formalisme n’a pas été respecté.
     
     

   • Voir : nullité commandement de payer visant la clause résolutoire bail commercial
     
     
     

2. Demande de délais au juge
   
   

   • Le locataire peut solliciter un échelonnement de sa dette.

     
     

   • Si le juge estime la demande fondée, il suspend la résiliation.
     
     
     

3. Bonne foi et régularisation rapide
   
   

   • Régler les sommes dues dans le délai d’un mois mentionné dans le commandement.
     
     
     
     

Les erreurs à éviter

Côté bailleur

1. Commandement mal rédigé
   
   

   • Une petite erreur (somme inexacte, délai insuffisant) peut invalider la procédure.
     
     
     

2. Oublier de mentionner la clause résolutoire
   
   

   • Elle doit être clairement rappelée dans le commandement.
     
     
     

3. Ignorer la bonne foi du locataire
   
   

   • Un locataire qui paie juste après le délai, mais de manière significative, peut parfois bénéficier de la clémence judiciaire.
     
     
     

Côté locataire

1. Sous-estimer le délai d’un mois
   
   

   • Un jour de retard, et la clause est acquise.
     
     
     

2. Ne pas tenter de négociation
   
   

   • Parfois, un accord amiable vaut mieux qu’un conflit judiciaire.
     
     
     

3. Manquer de preuves
   
   

   • Sans justificatifs de paiement ou de réparations, la contestation reste fragile.
     
     
     
     

Conseils pratiques

Pour le bailleur

• Rédaction précise du bail : Inclure une clause résolutoire détaillée, avec les obligations visées et la procédure d’activation.
  
  

• Respect absolu du formalisme : Commandement par huissier, délais légaux, etc.
  
  

• Documentation : Conservez toutes les preuves (relances, courriers, etc.) pour établir la mauvaise foi du locataire si nécessaire.
  
  
  

Pour le locataire

• Communication : Prévenez rapidement le bailleur en cas de difficultés.
  
  

• Réactivité : Agissez dès la réception du commandement (paiement, contestation, etc.).
  
  

• Préparez votre dossier : Quittances, relevés bancaires, factures de travaux… tout ce qui prouve votre régularité.

Conclusion

L’acquisition clause résolutoire bail commercial est un mécanisme redoutablement efficace pour le bailleur, puisqu’il permet la résiliation automatique du bail en cas de manquement.

Mais pour qu’elle fonctionne, il faut suivre rigoureusement les étapes légales (commandement, délai, jugement éventuel).

Côté locataire, il reste possible de contester ou de solliciter des délais, notamment si la procédure n’a pas été respectée ou si vous pouvez prouver votre bonne foi.

Récapitulatif :

• Clause résolutoire : Permet la résiliation de plein droit en cas de non-respect d’obligations.
  
  

• Commandement de payer : Première étape cruciale, devant mentionner la clause et le délai d’un mois.
  
  

• Saisine du juge : Nécessaire pour valider l’expulsion et constater la résiliation.
  
  

• Défense du locataire : Bonne foi, contestation de la forme ou du fond, demande de délais.
  
  

En résumé, ne prenez pas la clause résolutoire à la légère : mieux vaut anticiper pour éviter de perdre un local ou de supporter un locataire indélicat trop longtemps.

Bonne chance dans vos démarches !