Vous êtes bailleur ou locataire d’un bail commercial et soudain, un terme redouté fait irruption : commandement de payer visant la clause résolutoire.
Cette procédure, encadrée par la loi, peut rapidement devenir stressante si elle est mal comprise.
Rassurez-vous : dans cet article, nous allons démystifier le fonctionnement de ce commandement et ses implications, pour vous permettre d’agir efficacement.
Nous aborderons :
Les bases de la clause résolutoire,
Les étapes pour mettre en œuvre (ou contester) un commandement de payer,
Les recours possibles pour les deux parties.
Prêt(e) à découvrir cet outil juridique et à éviter les pièges ?
C’est parti ! 🚀
La clause résolutoire : un pilier du bail commercial
Pour un aperçu général de cette clause essentielle, consultez notre article mère :
clause résolutoire bail commercial
Qu’est-ce que la clause résolutoire ?
La clause résolutoire est une disposition inscrite dans un bail commercial qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de manquement grave du locataire à ses obligations (paiement des loyers, entretien des locaux, respect de la destination, etc.).
Contexte : Elle facilite la procédure pour le bailleur, car la résiliation s’applique “de plein droit” si le locataire ne régularise pas sa situation dans le délai imparti par le commandement de payer.
Quand intervient-elle ?
Le plus souvent, on l’active lorsque le locataire ne règle plus ses loyers ou charges.
Toutefois, la clause peut aussi viser d’autres manquements (ex. non-respect de la destination des lieux, dégradations importantes, etc.).
Exemple : Un locataire qui transforme le local en bar alors que le contrat ne l’autorise pas.
Le bailleur peut actionner la clause résolutoire si ce changement d’activité n’est pas régularisé dans le délai.
Commandement de payer : l’élément déclencheur
Pour faire jouer la clause résolutoire, le bailleur doit respecter un formalisme précis : le commandement de payer.
Définition
Le commandement de payer est un acte délivré par un huissier de justice, visant à informer officiellement le locataire de son manquement (souvent un impayé) et à l’inviter à régulariser dans un délai d’un mois.
Passé ce délai, si rien n’est fait, la résiliation du bail est activée.
Attention : Si le commandement est mal rédigé ou incomplet, il peut être annulé.
Pour en savoir plus, regardez : nullité commandement de payer visant la clause résolutoire bail commercial
Conditions de validité
Mention explicite de la clause résolutoire : Le commandement doit se référer à la clause en question.
Montant exact des sommes dues : Loyers, charges, pénalités éventuelles.
Délai d’un mois minimum pour régulariser : Conforme à l’article L. 145-41 du Code de commerce.
Pro Tip : Vérifiez bien chaque point avant d’engager la procédure (côté bailleur) ou de la contester (côté locataire).
Mise en œuvre et acquisition de la clause résolutoire
Pour approfondir la procédure et savoir quand la clause est définitivement acquise, consultez :
acquisition clause résolutoire bail commercial
Le locataire ne régularise pas : que se passe-t-il ?
Si, après le commandement, le locataire ne paie toujours pas ou ne corrige pas son manquement dans le délai :
Résiliation automatique : Le bail est résilié de plein droit.
Assignation en justice : Le bailleur peut saisir le tribunal pour faire constater cette résiliation et obtenir l’expulsion si nécessaire.
Pour comprendre cette étape, voir :
assignation acquisition clause résolutoire bail commercial
Cas de suspension de la clause résolutoire
Suspension légale : Le juge peut, dans certains cas, accorder des délais de paiement au locataire, suspendant provisoirement la clause.
En savoir plus :
suspension clause résolutoire bail commercial
Exemple : Un locataire en difficulté temporaire peut demander un échelonnement de sa dette. Si le juge estime la demande justifiée, la résiliation est mise en attente.
Conséquences pour le bailleur et le locataire
Effets pour le bailleur
Reprise des locaux : Il récupère son bien plus rapidement qu’avec une procédure standard.
Créances dues : Il peut exiger le paiement des loyers impayés + éventuelles indemnités d’occupation jusqu’à libération des lieux.
Procédure d’expulsion : En cas de refus de quitter les lieux, le bailleur peut expulser le locataire (après décision du tribunal).
Impacts pour le locataire
Résiliation du bail : Perte de la jouissance des locaux.
Obligation de régler les dettes : Les arriérés de loyers et charges restent dus.
Indemnité d’occupation : Si le locataire occupe les lieux après la résiliation, il doit payer une indemnité souvent plus élevée que le loyer initial.
Attention : Si la résiliation est jugée abusive ou non conforme, le locataire pourrait demander des dommages-intérêts.
Les erreurs fréquentes à éviter
Commandement mal rédigé
Oublier de mentionner la clause résolutoire, le montant exact ou le délai d’un mois rend le commandement invalide.
Non-respect du formalisme
Le commandement doit être signifié par un huissier et comporter toutes les informations légales.
Ignorer la possibilité de suspension
Côté bailleur : Se précipiter peut se retourner contre vous si le juge suspend la clause.
Côté locataire : Ne pas demander de délais en cas de difficultés est une opportunité manquée.
Délais non respectés
Un délai inférieur à un mois est nul.
Un locataire qui attend trop pour régulariser risque la résiliation d’office.
Conseils pratiques pour bailleurs et locataires
Pour le bailleur
Rédaction précise : Dès la signature du bail, assurez-vous que la clause résolutoire est clairement énoncée.
Communication : Avant d’activer la clause, tentez un rappel amiable.
Faites appel à un professionnel : Un huissier ou un avocat garantit une procédure en béton.
Pour le locataire
Anticipez vos paiements : Un léger retard peut déclencher un commandement.
Ne restez pas passif : Dès réception du commandement, vérifiez le montant demandé, et si besoin, engagez une discussion ou sollicitez un juge pour demander un échelonnement.
Prouvez votre bonne foi : Toute régularisation dans le délai vous protège de la résiliation.
Conclusion
Le commandement de payer visant la clause résolutoire bail commercial peut sembler angoissant, mais c’est surtout un outil légal pour clarifier les relations entre bailleur et locataire en cas de défaut majeur.
Points clés :
Clause résolutoire = résiliation automatique en cas de manquement non régularisé dans le délai d’un mois.
Commandement d’huissier indispensable, mentionnant la clause et les sommes exactes dues.
Rôle du juge : Contrôler l’application de la clause, accorder ou non des délais de paiement.
Précision et formalisme : Gages de validité pour le bailleur et pistes de contestation pour le locataire.
En suivant ces conseils et en restant vigilant sur la procédure, vous éviterez les principales embûches et gérerez votre bail commercial en toute sérénité.
En cas de doute, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel du droit pour sécuriser vos démarches !
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