Resiliation Bail Commercial
Assignation et acquisition de la clause résolutoire : Guide du bail commercial
Vous êtes bailleur et votre locataire ne paie plus ses loyers depuis des mois ?
Vous souhaitez activer la clause résolutoire, mais vous ignorez comment procéder pour qu’elle soit validée ?
Ou, à l’inverse, vous êtes locataire et venez de recevoir une assignation visant l’acquisition de la clause résolutoire, et vous craignez l’expulsion ?
Cet article vous explique tout : de la procédure légale aux astuces pour vous défendre ou faire valoir vos droits. Let’s go !
Qu’est-ce que la clause résolutoire dans un bail commercial ?
Pour un aperçu général de la clause résolutoire et de son fonctionnement, consultez notre article mère :
clause résolutoire bail commercial
La clause résolutoire est une disposition contractuelle prévoyant la résiliation automatique du bail commercial en cas de manquement grave (ex. non-paiement des loyers, usage non conforme du local, etc.).
Cependant, son activation nécessite d’abord un commandement de payer (ou d’exécuter) – et si le locataire ne régularise pas la situation dans le délai légal, le bailleur peut engager une procédure pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Les fondements de la procédure : le commandement de payer
Tout commence généralement par un commandement de payer.
Découvrez en détail le contenu d’un commandement :
commandement de payer visant la clause résolutoire bail commercial
Pourquoi un commandement de payer ?
Informer le locataire du manquement (le plus souvent un retard ou un impayé de loyers).
Offrir un délai : Le locataire dispose en principe d’un mois pour régulariser la situation.
Préparer la suite : Faute de paiement, la clause résolutoire peut alors être acquise.
Conditions de validité
Acte d’huissier : Le commandement doit être délivré par un huissier de justice.
Montant exact : Les loyers, charges ou indemnités réclamés doivent être détaillés et corrects.
Référence à la clause résolutoire : Le document doit rappeler expressément cette clause.
Attention : Un commandement erroné ou mal rédigé peut être contesté et jugé nul.
Pour en savoir plus :
nullité commandement de payer visant la clause résolutoire bail commercial
L’assignation : la phase cruciale de la procédure
Si le locataire ne paie pas dans le délai imparti (souvent d’un mois), le bailleur peut engager la procédure d’assignation pour l’acquisition de la clause résolutoire.
Assignation : qu’est-ce que c’est ?
L’assignation est un acte d’huissier qui convoque le locataire devant le tribunal compétent (souvent le tribunal judiciaire) pour constater la résiliation du bail.
Contenu de l’assignation :
Rappel du bail commercial et de la clause résolutoire.
Preuve du commandement de payer resté infructueux.
Demande de constatation de la résiliation et, le cas échéant, de l’expulsion.
Acquisition clause résolutoire : validation par le juge
Plus de détails sur cette phase :
acquisition clause résolutoire bail commercial
Le tribunal vérifie d’abord que la procédure a été respectée.
Si tout est conforme et que le locataire n’a pas régularisé sa situation, le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire et ordonne la fin du bail.
Note : Le locataire peut solliciter un délai de grâce ou une suspension, notamment si la dette peut être apurée rapidement.
Quelles conséquences pour les deux parties ?
Pour le bailleur
Résiliation du bail : Il récupère son local.
Possibilité d’expulsion : Le locataire doit quitter les lieux, sous peine d’exécution forcée par un huissier.
Recouvrement des loyers impayés : Le bailleur peut poursuivre le locataire pour les sommes dues jusqu’à la fin effective de l’occupation.
Pour le locataire
Perte du local : Sauf obtention d’un délai de grâce.
Obligation de régler les dettes : Loyers, charges et indemnité d’occupation éventuelle.
Frais de justice : Le locataire peut être condamné à rembourser les frais engagés par le bailleur.
Astuce : Un locataire de bonne foi peut tenter de demander la suspension de la clause résolutoire :
suspension clause résolutoire bail commercial
Erreurs à éviter dans la procédure
Commandement non conforme : Sans mention précise de la clause résolutoire et du délai de régularisation, la procédure est nulle.
Délais ignorés : Ni le bailleur, ni le locataire ne peuvent se passer du délai légal d’un mois.
Absence de preuve de manquement : Le bailleur doit prouver (quittances, relevés) que le locataire est en défaut.
Manque de communication : Souvent, un arrangement amiable est possible avant l’assignation. Oublier cette étape peut coûter cher.
Bonnes pratiques pour anticiper et gérer la clause résolutoire
Pour le bailleur
Rédiger un bail complet : Veiller à ce que la clause résolutoire soit claire et détaillée.
Suivre la procédure à la lettre : Commandement, délai, assignation.
Dialoguer avec le locataire : Dans certains cas, un plan de paiement vaut mieux qu’une longue procédure.
Pour le locataire
Réagir dès le commandement : Un mois passe vite. Mieux vaut régulariser au plus tôt ou négocier un échelonnement.
Demander un délai de grâce : Si vous pouvez prouver votre bonne foi et proposer une solution viable, le juge peut suspendre la résiliation.
Se faire accompagner : Un avocat spécialisé peut vous guider pour contester l’assignation ou formuler une défense solide.
Conclusion
L’assignation pour acquisition de la clause résolutoire est une arme redoutable dans le cadre d’un bail commercial.
Elle permet au bailleur de faire valoir ses droits lorsque le locataire néglige ses obligations (notamment le paiement du loyer).
Cependant, cette procédure est étroitement encadrée par la loi : le bailleur doit respecter à la lettre chaque étape (commandement, délai, assignation), tandis que le locataire peut solliciter des délais ou contester en cas d’erreur formelle.
En résumé :
La clause résolutoire : prévoie la résiliation automatique du bail.
Le commandement : un acte initial crucial, délivré par huissier, donnant 1 mois au locataire pour régulariser.
L’assignation : Si le locataire ne paie pas, le bailleur saisit le tribunal pour faire constater la résiliation.
Les droits du locataire : Possibilité de demander un sursis au juge, ou de contester la validité du commandement.
Un bail commercial bien rédigé, une communication claire et une procédure régulière sont les clés pour éviter les écueils et limiter les coûts.
Si vous avez des questions spécifiques, n’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un professionnel !
Bonne chance dans vos démarches !
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