Clause de solidarité dans le Bail Commercial : Comprendre ses enjeux et implications

Imaginez ceci : vous êtes en pleine négociation pour louer un local commercial parfait pour votre activité.

Tout est sur le point de se conclure, mais au détour d’une page du contrat, vous tombez sur un passage intrigant : la fameuse clause de solidarité.

Pas de panique ! Cette clause, souvent méconnue, est pourtant centrale dans les baux commerciaux.

Elle peut avoir un impact majeur sur les relations entre le bailleur, le locataire initial (cédant) et le futur locataire (cessionnaire).

Mais qu’est-ce que ça signifie vraiment ?

Et comment cela vous concerne-t-il ?

Dans cet article, nous allons décrypter la clause de solidarité pour vous aider à sécuriser vos intérêts, que vous soyez bailleur ou locataire (cédant ou cessionnaire).

Nous verrons également les stratégies pour en limiter la portée ou au contraire la mettre en œuvre efficacement.

Qu’est-ce que la clause de solidarité dans un bail commercial ?

Pour une vision plus large des ruptures anticipées, vous pouvez consulter notre article mère :

résiliation bail commercial hors période triennale

La clause de solidarité dans un bail commercial vise à maintenir la responsabilité de l’ancien locataire (cédant) vis-à-vis du bailleur, même après la cession du bail à un nouveau locataire (cessionnaire).

Si le cessionnaire ne respecte pas ses obligations (loyers impayés, par exemple), le bailleur pourra alors se tourner vers le cédant pour recouvrer son dû.

Pourquoi existe-t-elle ?

• Elle protège le bailleur contre le risque de défaillance du nouveau locataire.
  
  

• Elle responsabilise également le cédant, qui choisit souvent son successeur.
  
  
  

Fonctionnement de la clause de solidarité

Mécanisme juridique

Lorsqu’un locataire cède son bail à un repreneur, la clause de solidarité maintient le cédant comme co-responsable du paiement des loyers et charges.

Par exemple, s’il s’agit d’une résiliation bail commercial en cours de contrat suivie d’une cession, le bailleur peut exiger du cédant qu’il règle les sommes non acquittées par le cessionnaire.

Avantage pour le bailleur

• Double garantie : Il peut poursuivre soit le cédant, soit le cessionnaire.
  
  

• Sécurité renforcée : Moins de risques d’impayés.
  
  
  

Obligations pour le cédant et le cessionnaire

• Cédant : Il reste tenu des obligations locatives pendant une durée fixée par la loi (souvent trois ans).
  
  

• Cessionnaire : Il demeure le locataire principal et doit honorer tous les termes du bail.
  
  
  

Durée et limites de la clause de solidarité

Heureusement, cette responsabilité n’est pas illimitée.

Souvent, la loi encadre la période pendant laquelle le cédant reste engagé.

1. Limite légale : Généralement trois ans après la cession, selon la résiliation bail commercial code de commerce (article L145-16-2).
   
   

2. Renouvellement du bail : Si le bail est renouvelé ou fait l’objet d’une résiliation bail commercial avant terme pour une autre raison, la clause doit être expressément reconduite pour continuer à s’appliquer.
   
   

Bon à savoir : Les parties peuvent convenir d’aménagements particuliers, tant que cela ne contrevient pas à la loi.

Impact de la clause lors de la cession du bail

Pour le cédant

• Responsabilité post-cession : Peut payer les dettes du cessionnaire si celui-ci fait défaut.
  
  

• Choix du repreneur : Le cédant a intérêt à sélectionner un cessionnaire fiable et solvable.
  
  
  

Pour le cessionnaire

• Obligation totale : Il est le nouvel occupant et doit respecter toutes les obligations (loyers, charges, etc.).
  
  

• Co-responsabilité : Si le bail comporte une clause de solidarité bail commercial, le cessionnaire sait que le cédant reste potentiellement redevable.
  
  
  

Pour le bailleur

• Double recours : En cas d’impayé, il peut s’adresser au cédant (ancien locataire) ou au cessionnaire (nouveau locataire).
  
  

• Confort juridique : Cette sécurité peut faciliter la négociation d’une résiliation bail commercial amiable ou d’autres arrangements.
  
  
  
  

Avantages et inconvénients de la clause de solidarité

Avantages pour le bailleur

• Sécurité financière : Les impayés sont moins probables.
  
  

• Souplesse : Choix du débiteur à poursuivre (cédant ou cessionnaire).
  
  
  

Avantages pour le cédant

• Durée d’application limitée (souvent trois ans).
  
  

• Possibilité de sélectionner un cessionnaire fiable.
  
  
  

Inconvénients pour le cédant

• Risque financier : Peut devoir régler les dettes du repreneur.
  
  

• Manque de contrôle : Il n’a plus la main sur la gestion du local.
  
  
  

Inconvénients pour le cessionnaire

• Pression indirecte : Le bailleur peut être plus exigeant, sachant qu’il y a une seconde personne garante.
  
  

• Moindre marge de négociation : Clause imposée par le bailleur, difficile à écarter.
  
  
  
  

Conseils pratiques

Pour d’autres astuces sur la rupture du bail, découvrez aussi :

rupture bail commercial, ou en cas de situation exceptionnelle : résiliation bail commercial force majeure, voire résiliation bail commercial pour insalubrité si le local est dégradé.

Pour le bailleur

• Rédiger la clause clairement : Durée de la solidarité, obligations exactes du cédant.
  
  

• Vérifier la solvabilité du cessionnaire quand le locataire cède son bail.
  
  
  

Pour le cédant

• Négocier la suppression ou la limitation : Peut-être difficile, mais pourquoi pas demander une suppression après un certain délai.
  
  

• Choisir un repreneur fiable : Moins de risques de devoir payer à sa place.
  
  
  

Pour le cessionnaire

• Bien lire le bail : Comprendre l’étendue de la clause et les obligations qui pèsent sur l’ancien locataire.
  
  

• S’assurer d’une bonne entente : Une communication claire évite les tensions en cas de souci de paiement.

Conclusion

La clause de solidarité dans un bail commercial est une double garantie pour le bailleur, lui assurant un recours financier en cas de défaillance du cessionnaire.

Pour le cédant, c’est un engagement prolongé au-delà de la cession, heureusement limité par la loi (souvent trois ans).

À retenir :

1. Mécanisme protecteur pour le bailleur : Il réduit les risques d’impayés.
   
   

2. Responsabilité prolongée pour le cédant : Mais strictement encadrée par la loi.
   
   

3. Pour le cessionnaire : Obligation de respecter toutes les clauses, avec la conscience que l’ancien locataire reste impliqué.
   
   

4. Communication et négociation : Les maîtres mots pour éviter les litiges et clarifier les obligations de chacun.
   
   

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N’hésitez pas à vous tourner vers un professionnel pour sécuriser au mieux votre transaction.

Bon courage dans vos démarches !