Résiliation de bail commercial pour faute : procédure et étapes clés

Lorsqu’un locataire ne respecte plus ses engagements, qu’il s’agisse du non-paiement répété des loyers ou d’un usage illicite des locaux, le bailleur peut envisager la résiliation du bail pour faute.

Cependant, la loi impose une procédure stricte pour protéger les droits de chacun.

Dans cet article, nous faisons le point sur les motifs légitimes, la démarche à suivre et les conséquences pour les deux parties.

1. Cadre général : comprendre la résiliation côté bailleur

La possibilité de résiliation par le propriétaire trouve son fondement dans le Code de commerce et les dispositions spécifiques relatives aux baux commerciaux.

Pour une vision d’ensemble des situations de résiliation, consultez l’article mère résilier un bail commercial par le propriétaire.

En cas de faute, le propriétaire dispose d’un levier puissant pour mettre fin au contrat, à condition de respecter les conditions légales et contractuelles.

2. Principaux motifs justifiant la résiliation pour faute

2.1 Non-paiement des loyers et charges

C’est le cas le plus courant : des impayés de loyers répétés ou importants permettent au bailleur de solliciter la résiliation.

La procédure se fonde généralement sur une clause résolutoire.

Si vous voulez approfondir ce sujet, voyez resiliation bail commercial pour non paiement loyer.

Astuce : Même si le locataire est en défaut, le bailleur doit mettre en demeure le locataire (par un commandement) et respecter les formes légales.

2.2 Usage non conforme et autres manquements graves

Le contrat de bail peut interdire certains usages (sous-location non autorisée, changements d’activité, etc.).

En cas de violation, le bailleur peut entamer la démarche de résiliation.

Parfois, le locataire commet une faute telle que la loi autorise une rupture anticipée.

Les motifs peuvent inclure :

• Dégradations importantes des lieux.
  
  

• Activité contraire à l’ordre public.
  
  

• Violations répétées des clauses contractuelles.
  
  
  

2.3 Autres causes de faute

En plus du défaut de paiement ou d’un usage illégal, des situations plus spécifiques (comme le refus de se conformer à certaines obligations de travaux ou de sécurité) peuvent être qualifiées de faute.

Le juge appréciera la gravité de ces manquements.

3. La procédure pas à pas : commandement et délais

3.1 Commandement de payer ou de respecter les obligations

Le bailleur doit envoyer un commandement via huissier pour exiger la mise en conformité du locataire (règlement des loyers, cessation de la faute, etc.).

Faute de régularisation dans le délai imparti (souvent un mois), la clause résolutoire peut s’activer.

3.2 Application de la clause résolutoire

Si la clause résolutoire est présente dans le bail, la résiliation devient automatique au terme du délai figurant dans le commandement (sauf si le locataire a remédié à la faute).

Lorsque la clause résolutoire fait défaut, il faudra saisir le tribunal pour obtenir la résiliation judiciaire.

3.3 Respect du formalisme et des délais

Le bailleur doit veiller à respecter les formes légales, notamment en ce qui concerne le préavis ou la mise en demeure.

Pour en savoir davantage sur les délais précis, vous pouvez consulter délai résiliation bail commercial.

4. Conséquences pour le locataire fautif

4.1 Perte du droit au bail et indemnité d’éviction

En règle générale, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement ou d’une indemnité d’éviction.

Cependant, en cas de faute grave, il perd ce bénéfice. Résultat : il doit libérer les lieux sans indemnisation.

Pour connaître d’autres cas de refus de renouvellement, référez-vous à résiliation bail commercial bailleur.

Exemple : Un locataire qui change radicalement l’activité prévue ou qui cumule des impayés importants peut se voir privé d’indemnité d’éviction.

4.2 Expulsion et indemnité d’occupation

Une fois le bail résilié, si le locataire reste, il n’est plus considéré comme “locataire” mais comme “occupant sans droit ni titre”. Il doit alors payer une indemnité d’occupation, souvent plus élevée que le loyer.

Pour plus de détails, voyez indemnité d'occupation bail commercial.

5. Conséquences pour le bailleur

5.1 Procédures judiciaires

Même si la faute est avérée, le locataire peut contester la résiliation ou solliciter des délais de paiement.

Le bailleur doit donc être prêt à justifier la faute, la gravité et le respect des procédures.

Un litige mal géré peut rallonger la durée d’occupation sans rémunération.

5.2 Risque de résiliation abusive

Si le tribunal estime que la faute n’est pas suffisamment grave ou que le bailleur n’a pas respecté la procédure, la résiliation peut être annulée.

Le bailleur pourrait alors être condamné à des dommages-intérêts ou à une indemnité compensatoire (voir indemnité compensatoire pour résiliation anticipée de bail commercial si la rupture est jugée injustifiée).

6. En cas de liquidation judiciaire ou d’autres contraintes

6.1 Liquidation judiciaire : suspension des clauses résolutoires

Si le locataire est en liquidation, le bail ne se résilie pas automatiquement.

Les clauses résolutoires sont parfois suspendues, en fonction de la décision du liquidateur judiciaire.

Pour en savoir plus, lisez liquidation judiciaire bail commercial et caution.

6.2 Reprise ou vente du local

Le bailleur peut souhaiter revendre ou reprendre son bien.

Dans ce cas, la procédure de résiliation pour faute n’est pas toujours la meilleure option.

Par exemple, voir résiliation bail commercial pour vente ou reprise du bail commercial par le propriétaire pour connaître les conditions spécifiques.

7. Conseils pratiques pour éviter les litiges

1. Clauses claires dès le départ : Inclure une clause résolutoire explicite sur les motifs de faute.
   
   

2. Relances et commandements écrits : Tracer toutes les démarches (lettres recommandées, huissier).
   
   

3. Tentative d’accord amiable : Parfois, un plan d’apurement ou un changement d’usage négocié vaut mieux qu’un procès long et coûteux.
   
   

4. Faire appel à un professionnel : Avocat ou expert en droit immobilier pour sécuriser la procédure.

Conclusion

La résiliation d’un bail commercial pour faute peut être justifiée par divers motifs (non-paiement, usage non conforme, etc.) et suivie d’une procédure stricte (clause résolutoire, commandement, tribunal).

• Pour le locataire : Le risque majeur est la perte du droit au bail et l’absence d’indemnité d’éviction.
  
  

• Pour le bailleur : En cas d’erreur, il y a un risque de résiliation abusive et de condamnation à des indemnités.
  
  

En somme, il est indispensable de respecter le formalisme (commandement par huissier, délais légaux, etc.) et de bien documenter la faute.

Anticiper et bien s’informer restent les meilleurs moyens d’éviter un contentieux long et coûteux.